Comprobaciones antes de pagar un inmueble en Arabia Saudita: título, hipotecas y vendedor

¿Puede hacer revisar un inmueble saudí antes de pagar, desde fuera de Arabia Saudita?

Sí, normalmente. Un abogado en Arabia Saudita puede hacer las comprobaciones de esta página mientras usted sigue en su propio país. No necesita viajar para este paso.

Empieza enviando el enlace del anuncio y un breve resumen. Una vez que aceptemos encargarnos del asunto, nos facilita el número del título de propiedad y los datos del vendedor. Después, las comprobaciones se hacen en Arabia Saudita y repasamos los resultados con usted.

Algunas de estas comprobaciones utilizan plataformas oficiales saudíes que requieren un acceso saudí. Najiz, la plataforma en línea del Ministerio de Justicia, es una de ellas. Para dar acceso, Najiz utiliza Nafath, la aplicación de acceso del Gobierno saudí. Nafath requiere una identidad digital saudí, vinculada a un documento de identidad expedido en Arabia Saudita. Por eso, un comprador que está en el extranjero suele encargar estas comprobaciones a un abogado en Arabia Saudita.

Comprobar es solo una fase. La firma, el pago y la transmisión del inmueble vienen después, y algunos de esos pasos pueden requerir más de usted. La compra de un inmueble en Arabia Saudita paso a paso los explica. Si un paso posterior requiere que alguien actúe en su nombre, normalmente puede firmar un poder en su propio país. Un poder es un documento firmado que permite a otra persona actuar en su nombre.

¿Qué debe comprobar antes de pagar un inmueble en Arabia Saudita?

Compruebe el inmueble, al vendedor y al agente o al promotor. Las cuatro comprobaciones principales son el título de propiedad, cualquier hipoteca o litigio, el derecho del vendedor a vender y la licencia del agente o del promotor. Una comprobación completa abarca además el contrato y si usted puede ser propietario de ese inmueble.

Antes de pagar nada, incluida una señal, compruebe:

• El título de propiedad. Debe indicar que el vendedor es el propietario y describir el inmueble que le enseñaron. Un abogado lo coteja con el registro oficial.
• Hipotecas y otros derechos inscritos. Un banco u otra persona puede tener un derecho sobre el inmueble, como una hipoteca. Los derechos inscritos figuran en el registro oficial del inmueble.
• Litigios y procesos judiciales. Los propietarios, los herederos u otras personas pueden tener una disputa sobre el inmueble. No todos los litigios figuran en el registro oficial.
• El derecho del vendedor a vender. El vendedor debe ser el propietario, o una persona con autorización escrita para actuar en nombre del propietario.
• La licencia del agente. Un agente con licencia tiene una licencia FAL de la Autoridad General de Bienes Inmuebles (REGA), el organismo público que regula el sector inmobiliario. Compruébela antes de pagar nada.
• La licencia del promotor, si el inmueble no está terminado. Los promotores que venden antes de que un edificio esté terminado necesitan una licencia dentro del programa de venta sobre plano de REGA.
• El contrato y las condiciones de pago. Deben indicar qué compra, el precio, cuándo y cómo paga y qué ocurre si alguna de las partes se retira.
• Si usted puede ser propietario de este inmueble. Depende de su residencia, del tipo de inmueble y de dónde se encuentra. Consulte quién puede poseer qué, y dónde.

¿Cómo se comprueba un título de propiedad en Arabia Saudita?

Un título de propiedad se coteja con el registro oficial, no con una foto o un PDF que alguien le envíe. El nombre del propietario, la descripción del inmueble y el número del título deben coincidir. Un abogado puede consultar el registro y compararlo con lo que le enseña el vendedor.

Un título de propiedad es el documento oficial que acredita quién es el propietario de un inmueble. El Registro Inmobiliario es el registro nacional de los inmuebles y de los derechos sobre ellos. Su web oficial ofrece servicios como la comprobación de los documentos de propiedad de un inmueble.

La inscripción en el Registro Inmobiliario se anuncia zona por zona. Su web recoge las zonas que abarca, a las que llama “zonas anunciadas”. Para un inmueble fuera de esas zonas, un abogado comprueba el título por el canal oficial que le corresponda.

Pida pronto al vendedor o al agente el número del título de propiedad. Identifica el título en los registros oficiales. Una vez que aceptemos encargarnos del asunto, basta con escribir el número en un mensaje. No hace falta que envíe una copia del título.

¿Cómo se averigua si un inmueble saudí tiene una hipoteca o un litigio?

Empiece por el registro oficial y después haga preguntas directas al vendedor. Los derechos inscritos, como una hipoteca, figuran en el registro oficial del inmueble. Algunos problemas no aparecen ahí, así que un abogado pide además al vendedor que confirme la situación por escrito.

Una carga es un derecho o una reclamación sobre un inmueble, como una hipoteca. Una hipoteca es el derecho de un banco sobre un inmueble como garantía de un préstamo. La web del Registro Inmobiliario recoge servicios sobre los derechos, las restricciones y las obligaciones que pesan sobre un inmueble. Si el inmueble tiene una hipoteca, el contrato debe indicar cómo y cuándo se cancelará y se eliminará del registro.

Un litigio es más difícil de ver. Los propietarios pueden no estar de acuerdo, puede que no todos los herederos apoyen la venta o puede haber un proceso judicial en curso sobre el inmueble. Un abogado pregunta al vendedor por cada una de estas cuestiones y consulta los registros oficiales disponibles sobre el inmueble. Si algo no está claro, resuélvalo antes de pagar, no después.

¿Cómo se comprueba que el vendedor de un inmueble saudí puede venderlo?

Compruebe que el vendedor es el propietario que figura en el título, o que tiene autorización escrita para actuar en nombre del propietario. Lo que hay que comprobar depende de quién vende: un propietario, alguien que actúa en nombre de un propietario, una empresa o los herederos de un propietario fallecido.

• Un propietario que vende su propio inmueble. Su identidad debe coincidir con el nombre que figura en el título. Si varias personas son propietarias en común, importa la situación de cada una.
• Alguien que actúa en nombre del propietario. Debe tener un poder vigente que abarque la venta de este inmueble. Najiz permite comprobar un poder, por ejemplo si sigue vigente. Pero Najiz requiere un acceso de Nafath, así que un comprador que está en el extranjero suele pedir a un abogado que lo compruebe.
• Una empresa. La persona que firma debe estar facultada para firmar en nombre de la empresa. Su registro comercial, la inscripción de la empresa en el registro del Ministerio de Comercio, es el punto de partida.
• Herederos. Cuando el propietario ha fallecido, la situación de cada heredero importa antes de una venta. Hágala comprobar antes de pagar.

¿Cómo se comprueba la licencia de un agente o de un promotor en Arabia Saudita?

Compruebe la licencia en las páginas oficiales de REGA antes de pagar a nadie. Un agente con licencia tiene una licencia FAL de REGA. Un promotor que vende un inmueble antes de que esté terminado necesita una licencia dentro del programa de venta sobre plano de REGA, conocido como Wafi.

Las páginas FAL de REGA recogen sus servicios de intermediación inmobiliaria. Uno de ellos permite consultar la licencia de un anuncio inmobiliario. Pida al agente su número de licencia FAL antes de pagar nada y hágalo comprobar.

Un agente inmobiliario y un abogado hacen trabajos distintos. El agente pone en contacto a compradores y vendedores. El abogado le asesora sobre la situación jurídica y revisa los documentos antes de que firme o pague.

Las páginas de venta sobre plano de REGA recogen también las empresas y los proyectos habilitados. Comprar sobre plano plantea sus propias cuestiones, como los plazos de pago y los retrasos. Pronto publicaremos nuestra página sobre la compra sobre plano.

Cómo suele funcionar la revisión de un abogado antes de pagar, paso a paso

1. Envíenos el enlace del anuncio y un breve resumen. Indique quién vende, si el inmueble está terminado y qué ha firmado o pagado hasta ahora. No envíe copias de documentos de identidad ni otros documentos.

2. Acuerde por escrito el alcance y los honorarios. El trabajo solo empieza una vez firmada la carta de encargo, el acuerdo escrito entre usted y el despacho. Consulte cómo trabajamos con clientes que están fuera de Arabia Saudita y cómo funcionan los honorarios de los abogados en Arabia Saudita.

3. Facilite los datos del inmueble que le pidamos. Normalmente, el número del título de propiedad y los datos del vendedor, una vez que hayamos aceptado encargarnos del asunto.

4. Haga cotejar el título con el registro oficial. Esto incluye cualquier hipoteca u otro derecho inscrito sobre el inmueble.

5. Haga comprobar al vendedor, al agente y, si es sobre plano, al promotor. Esto abarca el derecho del vendedor a vender y las licencias que expide REGA.

6. Revise el contrato y las condiciones de pago antes de firmar o pagar. Si están en árabe, se los explicamos en inglés. En qué ayuda un abogado: señalar las cláusulas poco claras o que faltan, como qué ocurre si la transmisión no se lleva a cabo.

7. Repase lo que han mostrado las comprobaciones. Después, decida qué resolver con el vendedor antes de pagar. La decisión de seguir adelante es suya.

Qué preparar

Téngalo a mano, pero todavía no nos lo envíe:

• el enlace del anuncio;
• el nombre del vendedor y, si lo hay, del agente;
• el número del título de propiedad, si lo tiene (lo escribirá en un mensaje una vez que aceptemos encargarnos del asunto; no hace falta una copia);
• si el inmueble está terminado o todavía en construcción;
• cualquier formulario de reserva o borrador de contrato que haya recibido;
• cualquier cantidad que ya haya pagado, con la fecha y la forma de pago.

Preguntas frecuentes

Contenido relacionado

• Quién puede poseer qué, y dónde: normas sobre inmuebles para no saudíes en Arabia Saudita
• Cómo comprobar desde cualquier lugar la licencia de un abogado saudí
• El poder para Arabia Saudita firmado en el extranjero