Проверки до оплаты недвижимости в Саудовской Аравии: право собственности, ипотека и продавец

Можно ли проверить саудовский объект до оплаты, не находясь в Саудовской Аравии?

Обычно да. Адвокат в Саудовской Аравии может провести проверки, описанные на этой странице, пока вы остаётесь в своей стране. Для этого шага ехать не нужно.

Начните с того, что пришлите ссылку на объявление и краткое описание. Когда мы договоримся о работе, вы сообщите номер свидетельства о праве собственности и данные продавца. Затем проверки проводятся в Саудовской Аравии, и мы разбираем с вами результаты.

Для некоторых проверок используются саудовские официальные платформы, на которые нужно входить с саудовской учётной записью. Одна из них — Najiz, онлайн-платформа Министерства юстиции. Для входа Najiz использует Nafath — государственное приложение Саудовской Аравии для входа в госуслуги. Для Nafath нужна саудовская цифровая идентификация, привязанная к удостоверению, выданному в Саудовской Аравии. Поэтому покупатель за рубежом обычно поручает эти проверки адвокату в Саудовской Аравии.

Проверка — лишь один этап. Подписание, оплата и переоформление объекта идут позже, и для некоторых из этих шагов от вас может понадобиться больше. Их объясняет страница о покупке недвижимости в Саудовской Аравии шаг за шагом. Если на следующем этапе кто-то должен действовать от вашего имени, обычно можно подписать доверенность в своей стране. Доверенность — подписанный документ, по которому другой человек может действовать от вашего имени.

Что проверить до оплаты недвижимости в Саудовской Аравии?

Проверьте объект, продавца и брокера или девелопера. Четыре главные проверки — свидетельство о праве собственности, ипотека или спор, право продавца продавать и лицензия брокера или девелопера. Полная проверка охватывает ещё договор и вопрос, можете ли вы вообще владеть этим объектом.

Прежде чем что-либо платить, включая задаток, проверьте:

• Свидетельство о праве собственности. В нём продавец должен быть указан как собственник, а описание должно соответствовать объекту, который вам показали. Адвокат сверяет его с официальной записью.
• Ипотеку и другие зарегистрированные права. Банк или другое лицо могут иметь право на объект, например ипотеку. Зарегистрированные права видны в официальной записи об объекте.
• Споры и судебные дела. Между собственниками, наследниками или другими лицами может быть спор об объекте. Не каждый спор виден в официальной записи.
• Право продавца продавать. Продавец должен быть собственником или лицом с письменными полномочиями действовать за собственника.
• Лицензию брокера. У брокера с лицензией есть лицензия FAL от Главного управления по недвижимости (REGA) — государственного органа, который регулирует сферу недвижимости. Проверьте её, прежде чем что-либо платить.
• Лицензию девелопера, если объект не достроен. Девелоперам, которые продают объекты до завершения строительства, нужна лицензия по программе REGA для продаж на этапе строительства.
• Договор и условия оплаты. В них должно быть сказано, что вы покупаете, цена, когда и как вы платите и что будет, если одна из сторон откажется от сделки.
• Можете ли вы владеть этим объектом. Это зависит от вашего статуса проживания, типа объекта и его расположения. Подробнее — о том, кто, чем и где может владеть.

Как проверить свидетельство о праве собственности в Саудовской Аравии?

Свидетельство проверяют по официальной записи, а не по фото или PDF, которые вам кто-то прислал. Имя собственника, описание объекта и номер свидетельства должны совпадать. Адвокат может проверить запись и сравнить её с тем, что показывает продавец.

Свидетельство о праве собственности — официальный документ, который показывает, кому принадлежит объект. Реестр недвижимости — национальный реестр объектов недвижимости и прав на них. На его официальном сайте есть услуги, например проверка документов о праве собственности.

Регистрация в Реестре недвижимости вводится по районам. На его сайте перечислены охваченные районы — он называет их «объявленными районами». Для объекта за пределами этих районов адвокат проверяет свидетельство через официальный канал, который к нему применяется.

Попросите у продавца или брокера номер свидетельства как можно раньше. По нему свидетельство находят в официальных реестрах. Когда мы договоримся о работе, достаточно будет написать номер в сообщении. Копию свидетельства присылать не нужно.

Как узнать, есть ли у саудовского объекта ипотека или спор?

Начните с официальной записи, затем задайте продавцу прямые вопросы. Зарегистрированные права, например ипотека, видны в официальной записи об объекте. Некоторые проблемы там не видны, поэтому адвокат также просит продавца письменно подтвердить положение дел.

Обременение — это право или требование в отношении объекта, например ипотека. Ипотека — право банка на объект в качестве обеспечения кредита. На сайте Реестра недвижимости перечислены услуги, связанные с правами, ограничениями и обязательствами в отношении объекта. Если объект в ипотеке, в договоре должно быть сказано, как и когда она будет погашена и снята с записи.

Спор увидеть сложнее. Собственники могут не соглашаться между собой, не все наследники могут поддерживать продажу, или по объекту может идти судебное дело. Адвокат спрашивает продавца о каждом из этих вариантов и проверяет доступные официальные записи об объекте. Если что-то неясно, решите это до оплаты, а не после.

Как проверить, что продавец саудовского объекта вправе его продать?

Проверьте, что продавец — собственник, указанный в свидетельстве, или у него есть письменные полномочия действовать за собственника. Что проверять, зависит от того, кто продаёт: собственник, представитель собственника, компания или наследники умершего собственника.

• Собственник продаёт свой объект. Его личность должна совпадать с именем в свидетельстве. Если у объекта несколько собственников, важно положение каждого из них.
• Представитель собственника. У него должна быть действующая доверенность, которая охватывает продажу этого объекта. В Najiz можно проверить доверенность, например действует ли она ещё. Но для Najiz нужен вход через Nafath, поэтому покупатель за рубежом обычно просит проверить её адвоката.
• Компания. Тот, кто подписывает, должен иметь полномочия подписывать от имени компании. Начать стоит с её коммерческой регистрации — записи о компании в реестре Министерства торговли.
• Наследники. Если собственник умер, до продажи важно положение каждого наследника. Проверьте это до оплаты.

Как проверить лицензию брокера или девелопера в Саудовской Аравии?

Проверьте лицензию через официальные страницы REGA, прежде чем кому-либо платить. У брокера с лицензией есть лицензия FAL от REGA. Девелоперу, который продаёт объект до завершения строительства, нужна лицензия по программе REGA для продаж на этапе строительства, известной как Wafi.

На страницах REGA о FAL перечислены услуги для брокерской деятельности в сфере недвижимости. Одна из них позволяет проверить лицензию объявления о продаже недвижимости. Прежде чем что-либо платить, спросите у брокера номер его лицензии FAL и проверьте его.

У брокера и адвоката разные задачи. Брокер сводит покупателей и продавцов. Адвокат консультирует вас по правовым вопросам и проверяет документы до того, как вы подпишете или заплатите.

На страницах REGA о продажах на этапе строительства также перечислены допущенные компании и проекты. У покупки строящегося объекта свои вопросы, например этапы оплаты и задержки. Страница о покупке строящейся недвижимости скоро появится.

Как обычно проходит проверка адвокатом до оплаты: шаг за шагом

1. Пришлите нам ссылку на объявление и краткое описание. Напишите, кто продаёт, готов ли объект и что вы уже подписали или оплатили. Копии удостоверений и документы не присылайте.

2. Письменно согласуйте объём работы и гонорар. Работа начинается только после подписания договора об оказании юридических услуг — письменного соглашения между вами и фирмой. Подробнее — о том, как мы работаем с клиентами за пределами Саудовской Аравии, и о том, как устроены гонорары юристов в Саудовской Аравии.

3. Сообщите сведения об объекте, которые мы запросим. Обычно это номер свидетельства о праве собственности и данные продавца — после того, как мы договоримся о работе.

4. Проверка свидетельства по официальной записи. Сюда входит проверка ипотеки или другого права, зарегистрированного в отношении объекта.

5. Проверка продавца, брокера и, для строящегося объекта, девелопера. Сюда входит право продавца продавать и лицензии, которые выдаёт REGA.

6. Проверка договора и условий оплаты до подписания или оплаты. Если они на арабском, мы объясним их на английском. Чем помогает адвокат: указание на неясные или отсутствующие условия, например что будет, если переход права собственности не состоится.

7. Разберите, что показали проверки. Затем решите, что нужно уладить с продавцом до оплаты. Решение о сделке принимаете вы.

Что подготовить

Держите это под рукой, но пока не присылайте:

• ссылку на объявление;
• имя продавца и, если есть, брокера;
• номер свидетельства о праве собственности, если он у вас есть (когда мы договоримся о работе, вы напишете номер в сообщении; копия не нужна);
• готов ли объект или он ещё строится;
• форму бронирования или проект договора, если вы их получили;
• всё, что вы уже заплатили, с датой и способом оплаты.

Частые вопросы

По теме

• Кто, чем и где может владеть: правила для несаудовцев в Саудовской Аравии
• Как проверить лицензию саудовского адвоката из любой страны
• Доверенность для Саудовской Аравии, подписанная за рубежом