沙特买房付款前的核查：产权、抵押和卖方

人在沙特境外，付款前能请人核查沙特房产吗？

通常可以。您留在本国，由沙特阿拉伯的律师办理本页所述的核查。这一步不需要您前往沙特。

您先发来房源链接和简要情况。我们同意接受委托后，您再提供产权证书编号和卖方信息。核查在沙特阿拉伯进行，之后我们会和您一起逐项过一遍结果。

部分核查要用到需要沙特账号登录的官方平台，沙特司法部的线上平台 Najiz 就是其中之一。Najiz 通过沙特政府登录应用 Nafath 登录。Nafath 需要沙特数字身份，而数字身份与沙特签发的身份证件绑定。所以，身在境外的买家通常请沙特阿拉伯的律师办理这些核查。

核查只是其中一个阶段。签约、付款和过户在后面进行，其中部分步骤可能还需要您配合。在沙特买房的具体步骤对此有说明。如果后面的步骤需要有人以您的名义办理，您通常可以在本国签署授权委托书。授权委托书是一份经签署的文件，授权他人以您的名义办理事务。

在沙特买房付款之前，要核查哪些事项？

核查房产、卖方，以及中介或开发商。四项主要核查是：产权证书、是否设有抵押或存在纠纷、卖方是否有权出售，以及中介或开发商的执照。完整的核查还包括合同，以及您到底能否拥有这套房产。

在支付任何款项（包括定金）之前，请核查：

• 产权证书。 证书上应写明卖方是所有人，所描述的房产应与您看到的一致。律师会对照官方记录核查。
• 抵押和其他已登记的权利。 银行或其他人可能对房产享有权利，例如抵押。已登记的权利会显示在房产的官方记录中。
• 纠纷和诉讼。 业主、继承人或其他人之间可能就房产存在纠纷。并非所有纠纷都会显示在官方记录中。
• 卖方的出售权。 卖方应当是所有人，或持有所有人书面授权的人。
• 中介的执照。 持牌中介持有监管房地产的政府机构——沙特房地产总局（REGA）颁发的 FAL 执照。在支付任何款项之前请先核实。
• 开发商的执照（如房产尚未建成）。 在楼盘建成前销售的开发商，需要依据 REGA 的期房销售项目取得执照。
• 合同和付款条款。 合同应写明您购买的是什么、价格、何时以及如何付款，以及任何一方退出时如何处理。
• 您能否拥有这套房产。 这取决于您的居留情况、房产类型和房产位置。请参阅谁可以在哪里拥有什么房产。

在沙特怎么核查产权证书？

要对照官方记录核查产权证书，而不是对照别人发给您的照片或 PDF。所有人姓名、房产描述和产权证书编号都应一致。律师可以查阅记录，并与卖方给您看的内容进行比对。

产权证书是证明房产归谁所有的官方文件。不动产登记处是记录房产及其相关权利的全国性登记簿，其官方网站提供核查房产权属文件等服务。

不动产登记处按区域分批公布登记范围，网站上列出了已覆盖的区域，称为“已公布区域”。对于这些区域以外的房产，律师会通过适用于该房产的官方渠道核查产权证书。

请尽早向卖方或中介索要产权证书编号，它是官方记录中识别该证书的编号。我们同意接受委托后，您在消息中输入编号即可，不需要发送证书复印件。

怎么查沙特房产有没有抵押或纠纷？

先查官方记录，再直接向卖方提问。已登记的权利（例如抵押）会显示在房产的官方记录中。有些问题不会显示在记录里，所以律师还会要求卖方以书面形式确认情况。

权利负担是指房产上设有的权利或主张，例如抵押。抵押是银行为担保贷款而对房产享有的权利。不动产登记处的网站列出了与房产上的权利、限制和义务有关的服务。如果房产设有抵押，合同应写明抵押将如何以及何时清偿并从记录中注销。

纠纷更难发现。业主之间可能意见不一，继承人可能并非都同意出售，或者可能有关于该房产的诉讼正在进行。律师会就每一种情况询问卖方，并查阅该房产可供查询的官方记录。如有任何不清楚的地方，请在付款之前解决，而不是付款之后。

怎么确认沙特房产的卖方有权出售？

核实卖方是产权证书上记载的所有人，或持有所有人的书面授权。要核查什么，取决于谁在出售：业主本人、代业主办理的人、公司，还是已故业主的继承人。

• 业主出售自己的房产。 其身份应与产权证书上的姓名一致。如果房产由多人共有，每位共有人的情况都很重要。
• 代业主办理的人。 此人应持有涵盖出售该房产的有效授权委托书。Najiz 可以核查授权委托书，例如是否仍然有效。但 Najiz 需要 Nafath 登录，所以身在境外的买家通常请律师核查。
• 公司。 签字人应有权代表公司签字。可以从公司的商业登记（CR）入手，即公司在沙特商务部登记簿中的登记记录。
• 继承人。 如果业主已经去世，出售之前每位继承人的情况都很重要。请在付款之前请人核查。

在沙特怎么核查中介或开发商的执照？

在向任何人付款之前，通过 REGA 的官方页面核查执照。持牌中介持有 REGA 颁发的 FAL 执照。在楼盘建成前销售房产的开发商，需要依据 REGA 的期房销售项目 Wafi 取得执照。

REGA 的 FAL 页面列出了房地产经纪相关服务，其中一项可以查询房产广告的执照。在支付任何款项之前，请向中介索要 FAL 执照编号，并请人核查。

中介和律师做的是不同的事。中介撮合买卖双方。律师就法律问题为您提供意见，并在您签约或付款之前核查文件。

REGA 的期房销售页面还列出了合格的公司和项目。购买期房有其特有的问题，例如付款阶段和延期。我们关于购买期房的页面即将上线。

付款前请律师核查，通常怎么进行？

1. 把房源链接和简要情况发给我们。 请说明谁在出售、房产是否已建成，以及您到目前为止签署或支付了什么。请勿发送身份证件复印件或文件。

2. 以书面形式约定工作范围和费用。 只有在签署委托协议（即您与本所之间的书面协议）之后，工作才会开始。请参阅我们如何为沙特境外的客户提供服务以及沙特阿拉伯的律师费如何计算。

3. 提供我们要求的房产信息。 在我们同意接受委托后，通常是产权证书编号和卖方信息。

4. 对照官方记录核查产权证书。 包括房产上已登记的任何抵押或其他权利。

5. 核查卖方、中介，以及期房的开发商。 包括卖方的出售权，以及 REGA 颁发的各类执照。

6. 在签约或付款之前审查合同和付款条款。 如果是阿拉伯语的，我们会用英语向您解释。 律师可以协助的环节： 指出不清楚或缺失的条款，例如过户未能完成时如何处理。

7. 逐项过一遍核查结果。 然后决定付款之前需要和卖方解决哪些问题。是否继续，由您决定。

需要准备什么

请先准备好以下内容，暂时不要发送：

• 房源链接；
• 卖方的姓名，以及中介的名称（如有）；
• 产权证书编号（如有；我们同意接受委托后，您在消息中输入编号即可，不需要复印件）；
• 房产已经建成还是仍在建设中；
• 您收到的任何预订单或合同草稿；
• 您已经支付的任何款项，以及付款日期和方式。

常见问题

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